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Financement immobilier commercial en Amérique latine : Défis et opportunités

  • Writer: AI staff
    AI staff
  • Sep 24
  • 7 min read

Updated: Oct 6

Alors que le secteur immobilier commercial latino-américain évolue dans un paysage financier de plus en plus complexe, trois facteurs perturbateurs fondamentaux transforment la circulation des capitaux dans les projets de développement de la région. Ces défis représentent plus que des ajustements temporaires du marché; ce sont des forces structurelles qui définiront la trajectoire du secteur jusqu'en 2026 et au-delà.


1. Taux d'intérêt élevés au Brésil : Le bilan à 15 %


La Banque centrale du Brésil a maintenu son taux directeur Selic à un niveau vertigineux de 15 %. Cela crée les coûts d'emprunt les plus élevés depuis près de deux décennies. Ce changement radical par rapport à la politique monétaire accommodante des années précédentes constitue la perturbation financière la plus importante de la plus grande économie d'Amérique latine.


L'impact sur le financement de l'immobilier commercial a été considérable. Les obligations d'État offrent désormais des rendements d'environ 13,70 %, tandis que les certificats de dépôt bancaires, garantis par l'État, offrent des rendements de 12 à 14 %. Cela rend ces alternatives sans risque bien plus attractives que les investissements immobiliers. Nous observons une situation inédite où les instruments à revenu fixe garantis offrent des rendements deux fois supérieurs à ceux de l'immobilier commercial classique.


Le mécanisme de transmission de la politique monétaire au financement immobilier est particulièrement prononcé au Brésil. Comme l'a reconnu le gouverneur de la banque centrale, Gabriel Galipolo, la baisse des dépôts sur les comptes d'épargne (historiquement la principale source de financement de l'immobilier) a nécessité une intervention urgente. La banque centrale étudie actuellement des solutions transitoires pour assurer la transition du secteur vers de nouveaux modèles de financement, témoignant ainsi de l'ampleur du défi structurel.


Pour les promoteurs commerciaux, cet environnement a créé un paradoxe financier. Les loyers commerciaux ont bondi de 8,51 % sur 12 mois, mais le coût du capital a rendu le développement de nouveaux projets économiquement irréalisable, sauf pour les projets les plus prestigieux. Les taux d'actualisation de l'immobilier commercial sont restés élevés malgré une forte croissance des loyers. Cela reflète la nouvelle réalité de coûts de financement supérieurs à 14,25 %.


2. Incertitude tarifaire et volatilité de la délocalisation au Mexique


Le secteur immobilier industriel mexicain fait face à une incertitude sans précédent. Cela est dû à l'évolution des politiques commerciales américaines et aux menaces tarifaires. Bien que le taux de droit de douane effectif sur les importations américaines en provenance du Mexique soit de seulement 0,2854 % (contre 40 % sur les produits chinois), la simple menace de droits de douane de 25 % sur les exportations mexicaines a un effet dissuasif sur les décisions d'investissement.


La perturbation est particulièrement marquée dans l'immobilier industriel. En effet, 70 % des entreprises implantées dans les parcs industriels mexicains prévoient des augmentations de production, mais les décisions d'investissement sont systématiquement retardées. Comme l'a observé Sergio Argüelles, PDG du promoteur immobilier FINSA : « Nous constatons une pause, et non une annulation, des plans d'investissement. »


Cette incertitude a entraîné une baisse des loyers de l'immobilier commercial sur les principaux axes industriels. Cela suggère que l'essor de la délocalisation de proximité, qui a stimulé d'importants investissements dans la logistique et les installations de production, marque une pause marquée. La reconfiguration des chaînes d'approvisionnement internationales, qui bénéficiait auparavant au Mexique, est désormais soumise à des considérations de « délocalisation sécuritaire ». Dans ce contexte, l'alignement géopolitique prime sur l'efficacité économique.


Le Fonds monétaire international a révisé à la baisse ses prévisions de croissance pour le Mexique en 2025. Les prévisions sont passées à une contraction de 0,3 %, soit une baisse spectaculaire de 1,7 point de pourcentage par rapport aux projections de janvier. Cette incertitude économique, conjuguée à la menace de délocalisations de la production chinoise et aux perturbations potentielles des transferts de fonds, crée un environnement difficile pour le financement de l'immobilier commercial.


Malgré ces vents contraires, les valorisations des actions mexicaines se sont comprimées à des niveaux extrêmes. Elles ont atteint leur plus bas niveau en 15 ans fin 2024. Bien que cela suggère des opportunités potentielles pour les investisseurs à contre-courant, l'environnement financier reste limité par l'incertitude plutôt que par les fondamentaux.


3. Risque géopolitique et volatilité des devises dans la région


L'instabilité économique sur plusieurs marchés latino-américains constitue le troisième facteur majeur de perturbation du financement de l'immobilier commercial. L'inflation annuelle argentine, dépassant 200 % entre 2022 et 2023, conjuguée à la dévaluation monétaire affectant les matériaux de construction importés, illustre le défi régional plus vaste.


Les répercussions s'étendent au-delà des frontières nationales. Le réal brésilien a été la monnaie des marchés émergents la moins performante en 2024. Il est passé de moins de 1 dollar pour 5 rands en début d'année à 1 dollar pour 6,18 rands fin 2024. Cette faiblesse monétaire, combinée à des prévisions d'inflation de près de 5 % pour 2025, crée des difficultés de financement supplémentaires. Les capitaux internationaux deviennent ainsi plus chers.


La complexité réglementaire et les inefficacités bureaucratiques posent d'importants défis structurels. L'enregistrement des propriétés dans des pays comme la Bolivie, l'Équateur et le Nicaragua prend plus de 60 jours. En comparaison, cela prend moins de deux semaines dans les pays de l'OCDE. La Banque mondiale constate que les quartiers informels représentent plus de 30 % des logements urbains dans certaines régions du Pérou, de la Colombie et du Brésil. Cela crée des ambiguïtés juridiques qui compliquent le financement formel du développement immobilier.


L'incertitude politique ajoute un niveau de complexité supplémentaire. Cela concerne notamment la politique commerciale américaine et les défis budgétaires nationaux. Le risque d'une hausse des coûts de financement externe et la baisse de l'appétit pour le risque des investisseurs mondiaux, due à la montée des tensions géopolitiques, créent un environnement où les sources de financement traditionnelles deviennent plus sélectives et plus coûteuses.


Naviguer dans la nouvelle réalité du financement


Ces trois facteurs disruptifs (taux d'intérêt prohibitifs au Brésil, incertitude tarifaire au Mexique et risque géopolitique régional) représentent des changements fondamentaux dans le paysage du financement immobilier commercial en Amérique latine. Réussir dans ce contexte exige des conseils financiers pointus. Ces conseils doivent être capables de s'adapter à des cadres réglementaires complexes, d'identifier des sources de financement alternatives et de structurer des transactions tenant compte de primes de risque élevées.


Les modèles de financement traditionnels qui ont soutenu l'essor de l'immobilier commercial dans la région dans les années 2010 ne sont plus viables. Les promoteurs ont besoin de partenaires-conseils qui comprennent à la fois la dynamique du marché local et les flux de capitaux internationaux. Ils doivent également posséder l'expertise nécessaire pour structurer des transactions capables de résister à la volatilité des devises, aux changements réglementaires et à l'incertitude géopolitique.


Depuis plus de vingt ans, l'équipe d'Amimar International s'est forgée une solide réputation en matière de conseil professionnel et de haut niveau aux projets immobiliers commerciaux en quête de financement sur des marchés internationaux complexes. Forts d'une expertise approfondie en financement de projets de taille intermédiaire (5 à 150 millions de dollars), les spécialistes d'Amimar comprennent les défis complexes auxquels est confronté le développement immobilier commercial en Amérique latine dans le contexte instable actuel.


L'approche globale du cabinet combine accompagnement au développement de projets, études de marché, due diligence commerciale et conseil expert en financement des PME. Cela permet d'aider ses clients à traverser les bouleversements structurels qui transforment les marchés financiers régionaux. De l'accompagnement des promoteurs de projets dans leurs stratégies d'apport en fonds propres à l'identification de sources de financement alternatives tenant compte des primes de risque élevées actuelles, l'équipe d'Amimar apporte la connaissance opérationnelle et l'expérience du marché international essentielles à la réussite dans le paysage immobilier commercial en pleine évolution d'Amérique latine.


Prêt à vous orienter dans le contexte complexe du financement immobilier commercial en Amérique latine ? Contactez Amimar International dès aujourd'hui pour découvrir comment notre expertise reconnue peut vous aider à structurer et sécuriser le financement de votre prochain projet de développement, même dans un contexte de marché difficile.


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Cette analyse est basée sur une recherche approfondie des données de marché, des rapports bancaires et des publications réglementaires en vigueur en septembre 2025. Les conditions du marché sont susceptibles de changer.


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