Pourquoi les taux d'intérêt des prêts à la construction augmentent en Amérique du Nord en 2025 : Guide du promoteur pour obtenir un financement inférieur à 7 %

MJ Furey
5 sept.
9 min de lecture

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Si vous êtes actuellement promoteur immobilier ou hôtelier en Amérique du Nord, vous avez probablement ressenti les effets négatifs des taux actuels des prêts à la construction. Nous observons des taux allant de 6,25 % à 9,75 % TAEG selon votre prêteur, votre localisation et votre solvabilité – bien loin de la situation idéale dont bénéficiaient les promoteurs il y a quelques années. Comprendre les raisons de la hausse de ces taux et, surtout, comment obtenir un financement inférieur à 7 % est devenu crucial pour lancer vos projets en 2025.

Vérification de la réalité des taux actuels

Il est désormais évident que le paysage des prêts à la construction a fondamentalement changé par rapport aux taux historiquement bas de 2020-2022. Les prêts à la construction commerciale se situent désormais généralement entre 6,8 % et 13,8 % pour des durées de 1 à 3 ans, tandis que les prêts à la construction résidentielle se situent généralement entre 6,25 % et 9,75 %. Il s'agit d'une nette amélioration par rapport à la fourchette de 3 à 5 % à laquelle nous étions habitués pendant la pandémie.

La politique de taux agressive de la Réserve fédérale a créé un effet domino sur le secteur des prêts à la construction. Avec un taux des fonds fédéraux compris entre 4,25 % et 4,50 %, les prêteurs s'efforcent d'ajuster leurs modèles de tarification tout en faisant face à des exigences réglementaires plus strictes. Le taux des bons du Trésor à 10 ans, situé à environ 4,47 %, constitue la référence utilisée par les prêteurs pour calculer leurs marges.

Voici un point intéressant : les prêteurs privés sont devenus des acteurs majeurs, offrant plus de flexibilité que les banques traditionnelles, mais à des taux avantageux. Des géants comme Blackstone, Apollo et KKR ont considérablement développé leurs activités de financement de la construction, en partie parce que les banques se retirent de certains segments de crédit à la construction en raison des pressions réglementaires.

La politique de la Fed : le principal responsable des hausses de taux

Les décisions de politique monétaire de la Réserve fédérale sont sans conteste le facteur le plus déterminant pour les taux des prêts à la construction en 2025. L'engagement du président de la Fed, Jerome Powell, à maintenir les taux élevés jusqu'à ce que l'inflation atteigne l'objectif de 2 % a rendu les prêteurs de la construction nerveux quant aux engagements de taux à long terme.

La réduction du bilan de la Fed – qui inclut les titres adossés à des créances hypothécaires – a resserré les conditions de crédit en réduisant les liquidités disponibles pour les prêts à la construction. Ce double coup dur a contraint les prêteurs à intégrer des primes de risque plus élevées et à s'en tenir à des critères de souscription plus prudents.

En pratique, voici comment cela fonctionne : lorsque la Fed relève ses taux à court terme, les coûts de financement des banques augmentent immédiatement, en particulier pour les institutions fortement dépendantes des dépôts à court terme. Les prêts à la construction étant généralement assortis de taux variables liés au SOFR ou au taux préférentiel, ces changements sont immédiatement perceptibles.

La bonne nouvelle ? Les marchés financiers anticipent une baisse potentielle des taux de la Fed, atteignant 1,5 % au cours des six prochains mois, ce qui pourrait apporter un certain soulagement. Cependant, l'approche de la Fed, dépendante des données, signifie que tout signe d'inflation persistante pourrait retarder ces baisses anticipées.

Le crédit se resserre: Les banques deviennent plus exigeantes

Au-delà de la hausse des taux, les banques sont devenues nettement plus sélectives quant à l'octroi de prêts à la construction. L'enquête d'opinion de la Fed auprès des responsables des prêts immobiliers montre un durcissement net des critères d'octroi de prêts à la construction et au développement pendant quatorze trimestres consécutifs jusqu'au deuxième trimestre 2025. Cela signifie que les prêteurs se montrent plus prudents après la crise bancaire régionale de 2023.

Les banques utilisent plusieurs stratégies pour réduire leur exposition aux prêts à la construction : ratios prêt/valeur plus faibles, montants de prêt plus faibles, garanties personnelles et exigences de documentation beaucoup plus strictes. Environ 14,3 % des grandes banques ont renforcé leurs critères d'octroi de prêts à la construction et à l'aménagement du territoire.

Le resserrement va au-delà de simples hausses de taux. Les prêteurs exigent désormais des apports en fonds propres de 25 à 30 %, contre 15 à 20 % les années précédentes. Les ratios prêt/coût sont passés de 80 à 85 % à 70-75 %. Les exigences en matière de documentation se sont renforcées et le processus d'approbation prend désormais 60 à 90 jours, contre 30 à 45 jours auparavant.

L'inflation ajoute de l'huile sur le feu

L'inflation a porté un double coup au financement de la construction : des coûts d'emprunt plus élevés et des dépenses de projet plus importantes, ce qui perturbe le calcul du ratio prêt/coût. Le coût des matériaux de construction a augmenté de 4 à 6 % sur un an en 2025, le bois se stabilisant autour de 500 $ par millier de pieds-planche. L'acier et le béton ont augmenté de 3 à 5 %, tandis que les coûts de main-d'œuvre ont bondi de 6 à 8 % en raison de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée.

Ces hausses de coûts vous obligent à solliciter des prêts plus importants ou à investir davantage en fonds propres pour assurer la viabilité des projets. Les prêteurs réagissent en resserrant leurs évaluations des risques et en exigeant des réserves pour imprévus plus importantes. La combinaison de coûts de construction plus élevés et de taux d'emprunt élevés peut augmenter le coût total de financement des projets de 15 à 25 % par rapport aux niveaux de 2023.

La pénurie de main-d'œuvre a un impact particulier sur la souscription, car les prêteurs examinent de plus près la capacité des entrepreneurs. Si vous développez dans de grands centres comme Toronto ou Vancouver, vous constatez une inflation des coûts particulièrement marquée : certains promoteurs signalent des augmentations annuelles de 8 à 10 % des salaires des métiers spécialisés.

Les projets d'accueil font face à des défis supplémentaires

Si vous développez des hôtels, vous êtes confronté à un environnement financier encore plus difficile. La construction hôtelière est considérée comme l'une des formes de crédit à la construction les plus risquées, car ces projets ne génèrent aucun flux de trésorerie pendant la construction et sont confrontés à une forte incertitude quant à la demande une fois achevés.

Les principaux prêteurs du secteur hôtelier proposent des financements pour la construction à des taux généralement compris entre 7,19 % et 8,19 % pour les prêts bancaires, généralement limités à cinq ans et assortis d'un recours intégral. Les compagnies d'assurance-vie offrent des conditions plus compétitives, environ 2,25 % supérieures au rendement des bons du Trésor américain, aux emprunteurs qualifiés possédant des marques établies.

Selon Anthony Capuano, PDG de Marriott, l'accès au crédit est devenu un obstacle plus important que les taux d'intérêt. L'entreprise compte des centaines de projets prêts à démarrer bloqués par manque de capitaux plutôt que par souci de taux. Des sources de financement privées comme Blackstone et Apollo ont étendu leurs prêts au développement hôtelier, mais facturent généralement entre 8 et 12 % pour le financement de la phase de construction.

Votre feuille de route vers des taux de prêts à la construction inférieurs à 7 %

Malgré un contexte difficile, les promoteurs expérimentés peuvent encore obtenir des financements de construction inférieurs à 7 %. Voici votre stratégie :

Optimisez votre profil de crédit

Votre solvabilité demeure le facteur le plus fondamental. Si les prêteurs exigent un score de crédit minimum de 620, un score de 740 ou plus est requis pour bénéficier des taux les plus compétitifs. Commencez à optimiser votre profil de crédit bien avant d'avoir besoin d'un financement ; les améliorations peuvent prendre des mois à se refléter dans les modèles de notation.

Les prêteurs examinent attentivement les antécédents de crédit des particuliers et des entreprises, en examinant leurs habitudes de paiement, leurs ratios d'endettement et leur expérience antérieure en construction. Les promoteurs (promoteurs de projets) ayant fait leurs preuves dans des projets similaires bénéficient souvent de primes de taux de 0,5 à 1 % par rapport aux promoteurs débutants.

La solidité des états financiers est devenue de plus en plus importante. Les prêteurs exigent désormais des liquidités après clôture équivalant à 6 à 12 mois de coûts de projet, contre 3 à 6 mois auparavant.

Acomptes stratégiques et capitaux propres

La stratégie éprouvée consistant à augmenter les apports en fonds propres au-delà des minimums reste un élément essentiel pour réduire significativement les taux. Si les apports minimums se situent généralement entre 20 et 25 %, un apport de 30 à 40 % peut entraîner des réductions de taux de 0,25 à 0,75 % . Certes, cela nécessite un apport initial plus important, mais les économies d'intérêts réalisées pendant la période de construction génèrent souvent des rendements nets positifs.

Les ratios prêt/valeur inférieurs à 70 % permettent généralement d'accéder aux tranches de taux les plus avantageuses. Certains promoteurs font preuve de créativité en recourant à des coentreprises ou à des accords de cession-bail qui réduisent le montant des prêts à la construction requis tout en préservant le rendement du développement.

Comparez les offres de plusieurs prêteurs de manière agressive

Ceci est crucial : comparez les offres de plusieurs prêteurs. Chaque type de prêteur offre des avantages variés. Les banques traditionnelles offrent des taux compétitifs aux emprunteurs bénéficiant d'une solide relation client. Les coopératives de crédit et les banques communautaires offrent un service personnalisé, notamment pour les petits projets. Les prêteurs privés offrent une rapidité et une flexibilité que les banques traditionnelles ne peuvent égaler, mais à des taux plus élevés.

Les banques régionales et locales spécialisées dans les prêts à la construction offrent souvent les conditions les plus compétitives aux promoteurs disposant d’une solide connaissance du marché local et de relations avec les entrepreneurs.

Maîtrisez votre timing

Le timing des taux d'intérêt est devenu crucial dans le contexte volatil de 2025. De nombreux prêteurs proposent des programmes de blocage de taux prolongés, vous permettant de sécuriser vos taux sur 6 à 24 mois. Le programme de blocage des intérêts de Wells Fargo permet des blocages jusqu'à 24 mois, tandis que le programme Builder Rate Lock Advantage de Bank of America offre une protection de 12 mois avec des options de taux variable. Ces programmes comportent généralement des frais initiaux de 0,25 à 0,75 %, mais offrent une protection précieuse.

Le calendrier saisonnier est également important. Les prêteurs ont souvent des objectifs annuels d'allocation de capital, ce qui crée des conditions plus favorables au premier trimestre, à mesure qu'ils déploient leurs capitaux engagés.

L'alternative au crédit privé

Le crédit privé s'est imposé comme une alternative cruciale, le secteur gérant aujourd'hui environ 1 700 milliards de dollars à l'échelle mondiale . Apollo (696 milliards de dollars d'actifs sous gestion), KKR (553 milliards de dollars d'actifs sous gestion) et Blackstone (plus de 1 000 milliards de dollars d'actifs sous gestion) ont considérablement renforcé leurs capacités de prêt à la construction.

Le crédit privé offre une prise de décision plus rapide, une souscription plus flexible et la possibilité de structurer des transactions complexes que les banques ne peuvent pas gérer en raison de contraintes réglementaires. Ces prêts sont généralement assortis de taux supérieurs de 1 à 3 % à ceux des financements bancaires, mais offrent des délais de clôture de 30 à 45 jours, contre 60 à 90 jours pour les banques.

PGIM Real Estate domine le marché du crédit privé immobilier commercial avec 13,3 milliards de dollars levés sur cinq ans, suivi de Pretium Partners (12,4 milliards de dollars). Ces sociétés se concentrent généralement sur des projets de grande envergure, avec un minimum de 10 à 50 millions de dollars.

Perspectives d'avenir : perspectives tarifaires et planification stratégique

Le consensus du marché suggère une possible baisse des taux de la Fed de 1 à 1,5 % au cours des 12 prochains mois, ce qui pourrait ramener les taux des prêts à la construction entre 5,5 et 7,5 % pour les emprunteurs qualifiés. Cependant, les prévisions restent très incertaines compte tenu des craintes persistantes d'inflation.

Wells Fargo prévoit des taux hypothécaires à 30 ans en moyenne de 6,65 % pour le troisième trimestre 2025. Les taux des prêts à la construction étant généralement supérieurs de 1,5 à 3 % aux taux hypothécaires, nous anticipons des coûts d'emprunt toujours élevés jusqu'en 2025.

Votre plan d'action

Voici ce que font actuellement les promoteurs immobiliers à succès : entamez les discussions de financement 6 à 12 mois avant le début des travaux afin de disposer de suffisamment de temps pour comparer les prêteurs et préparer la documentation. Établissez des relations avec les prêteurs du secteur de la construction avant d'en avoir besoin : les prêteurs privilégient les relations durables et offrent des tarifs préférentiels aux promoteurs ayant fait leurs preuves.

Préparez la documentation conformément aux normes de qualité institutionnelles avant d'entamer le processus de sélection du prêteur. Tenez compte du coût total du capital, et pas seulement des taux d'intérêt : les frais d'origination, les coûts d'inspection et la volatilité potentielle des taux ont un impact significatif sur la rentabilité du projet.

Le marché des prêts à la construction en 2025 présente de réels défis, mais des opportunités existent pour les promoteurs bien préparés. Ceux qui comprennent les facteurs de taux actuels, adoptent des approches stratégiques de sélection des prêteurs et maintiennent une flexibilité de financement obtiendront les capitaux nécessaires à la réussite des projets. Des taux de prêts à la construction inférieurs à 7 % nécessitent une planification minutieuse et de solides références, mais ils sont tout à fait réalisables pour les emprunteurs qualifiés utilisant des stratégies de financement sophistiquées.

Concentrez-vous sur l'optimisation du crédit, la sélection compétitive des prêteurs, le timing stratégique et la gestion complète des risques. Avec la bonne approche, vous pourrez traverser avec succès cet environnement financier difficile et asseoir vos projets sur la réussite à long terme.

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**Cette analyse est basée sur une recherche approfondie des données de marché, des rapports bancaires et des publications réglementaires en vigueur en septembre 2025. Les conditions du marché sont susceptibles de changer.

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