Traverser la Tempête: Cinq Forces Critiques Qui Remodèlent Les Marchés du Financement de Projets Suite Au Premier Semestre de 2025
- MJ Furey
- 1 sept.
- 7 min de lecture
Le paysage du financement de projets commerciaux a connu des bouleversements majeurs au premier semestre 2025, les volumes de transactions étant confrontés à des difficultés sans précédent en Amérique du Nord et en Europe. En tant que conseillers expérimentés en financement de projets, nous avons pu constater de visu comment des forces externes peuvent fondamentalement modifier la dynamique du marché. Cette analyse complète des données de marché du deuxième trimestre et du premier semestre 2025 révèle cinq principaux facteurs de déstabilisation qui transforment le mode de financement des projets, et leurs implications pour les promoteurs, les prêteurs et les investisseurs.
La tempête parfaite: Comprendre les défis actuels du marché
L'écosystème du financement de projets connaît ce que l'on peut qualifier de convergence de forces disruptives. Contrairement aux cycles de marché précédents, alimentés par des facteurs isolés – comme la crise financière de 2008 ou les premières perturbations liées à la pandémie –, les défis actuels découlent de pressions multiples et interconnectées qui modifient fondamentalement l'économie des projets et la disponibilité des financements.
1. Perturbation de la politique commerciale: La nouvelle réalité des coûts
L'impact le plus immédiat et le plus tangible sur le financement de projets est venu des changements radicaux apportés à la politique commerciale, notamment de la stratégie tarifaire globale de l'administration américaine. L'instauration de droits de douane de 25 % sur la plupart des produits canadiens et de 10 % sur les importations d'énergie a eu un effet d'entraînement qui s'étend bien au-delà des relations commerciales bilatérales.
Ce qui rend cette situation particulièrement complexe pour le financement de projets est le facteur d'imprévisibilité. Les projets d'infrastructure, par nature, nécessitent une planification à long terme et des hypothèses de coûts stables. Lorsque les coûts des matériaux (acier, aluminium et composants de construction) peuvent augmenter de 10 à 25 % du jour au lendemain en raison de changements de politique, cela perturbe fondamentalement les pro formas des projets.
Les entreprises de construction signalent que 88 % des projets subissent des retards dus à des perturbations de la chaîne d'approvisionnement. Du point de vue financier, cela se traduit par des délais de développement allongés, des besoins en fonds de roulement accrus et des réserves pour imprévus plus importantes (par exemple, les prêteurs ont réagi en augmentant leurs réserves pour imprévus de 5 % à 15-20 % pour tenir compte de la volatilité des prix des matériaux).
En résumé : les sponsors de projets doivent désormais intégrer beaucoup plus de flexibilité dans leurs structures de financement, et les prêteurs exigent des apports en fonds propres plus importants et des stratégies de couverture plus robustes.
2. L'environnement des taux d'intérêt: Une nouvelle référence
Bien que les marchés se soient stabilisés par rapport à la volatilité de 2023-2024, la « nouvelle norme » en matière de coûts de financement reste considérablement élevée. Les taux des prêts à la construction se situent désormais généralement entre 7,5 % et 9,5 %, contre des taux inférieurs à 4 % il y a quelques années seulement.
Il ne s'agit pas seulement d'une hausse des coûts d'emprunt, mais aussi de changements fondamentaux dans la rentabilité des projets et leurs seuils de faisabilité. Les coûts de financement de l'immobilier commercial ont bondi de 22 % par rapport à 2021 , tandis que les taux de capitalisation ont augmenté de 75 à 150 points de base (de 0,75 % à 1,5 %) pour la plupart des types de biens. Pour de nombreux types de projets, notamment ceux dont les délais de récupération sont longs, ces changements ont rendu les projets non réalisables, mais irréalisables.
Les coûts des intrants de construction aggravent ce défi. Les prix de l'acier ont augmenté de plus de 125 % par rapport aux niveaux du début de 2020, tandis que ceux des matériaux de construction ont augmenté de 35,6 % depuis le début de la pandémie. L'indice des prix à la production (IPP) a progressé de 20 % depuis janvier 2021, créant un double impact : hausse des coûts de construction et des coûts de financement.
Implication stratégique : Aujourd’hui, le financement réussi d’un projet nécessite une ingénierie financière plus sophistiquée, notamment une couverture des taux d’intérêt, un financement de la construction par étapes et des structures de capital alternatives capables d’absorber la volatilité des coûts.
3. Risque géopolitique: Le coût caché de l'incertitude
Les tensions géopolitiques, auparavant considérées comme des considérations de fond, sont devenues des facteurs de risque majeurs dans la souscription de financements de projets. Les conflits en cours en Ukraine et au Moyen-Orient, conjugués à l'intensification des cybermenaces, ont créé de nouvelles catégories de risques que les prêteurs doivent évaluer et gérer.
Les autorités bancaires européennes signalent que la part des banques de l'UE/EEE confrontées à des cyberattaques réussies a presque triplé depuis 2022. Pour le financement de projets, cela se traduit par des exigences de diligence raisonnable renforcées, des besoins d'assurance contre les risques politiques plus sophistiqués et, souvent, un appétit réduit pour les transactions dans les régions exposées.
La fragmentation des relations commerciales mondiales contraint les promoteurs et les développeurs de projets à diversifier leurs chaînes d'approvisionnement et à reconsidérer leurs relations avec leurs contreparties, ce qui complexifie et augmente les coûts des structures de projet. Les institutions financières indiquent que 86 % d'entre elles ne prévoient aucun changement dans les conditions de crédit pour le troisième trimestre 2025, une attitude attentiste qui reflète l'incertitude du contexte actuel.
4. Immobilier commercial: Le canari dans la mine de charbon
Les difficultés du secteur de l'immobilier commercial ont des répercussions plus larges sur les marchés du financement de projets. Avec un taux de vacance de bureaux atteignant 14 % en avril 2025 et environ 1 800 milliards de dollars de prêts commerciaux arrivant à échéance en 2026, le secteur est confronté à une situation catastrophique d'offre excédentaire et de pressions de refinancement.
Les institutions bancaires ont réagi en durcissant considérablement leurs conditions de prêt. Les prêts à la construction exigent désormais généralement au moins 70 % de préventes fermes, avec préapprobation de prêts hypothécaires, des apports en fonds propres plus importants et des réserves d'intérêts. Les banques européennes signalent que les prêts classés en phase 2 ont atteint des niveaux historiquement élevés, représentant 9,7 % du total des prêts.
Ce resserrement s’étend au-delà de l’immobilier et affecte également les infrastructures et les projets industriels ; lorsque les prêteurs deviennent prudents à l’égard d’une classe d’actifs, ce conservatisme a tendance à se répercuter sur les activités de financement connexes.
5. Évolution réglementaire: Les règles changent constamment
Le paysage réglementaire continue d'évoluer, complexifiant encore davantage les marchés du financement de projets. La mise en œuvre de Bâle III a pesé sur les ratios de fonds propres des banques, les marges de sécurité tombant à leur plus bas niveau depuis quatre ans au premier trimestre 2025. (Note rapide : Bâle III est le troisième des trois accords de Bâle, un cadre qui fixe des normes et des minima internationaux pour les exigences de fonds propres des banques. Il vise essentiellement à renforcer la sécurité des banques en les obligeant à détenir davantage de fonds propres et à maintenir une meilleure liquidité.) Les banques européennes sont confrontées à une pression accrue de la part des autorités de surveillance sur leurs expositions à l'immobilier commercial, la BCE (Banque centrale européenne) mettant en garde contre les décalages entre les résultats des tests de résistance et les hypothèses commerciales.
Pour les projets de transition énergétique, l'incertitude réglementaire entourant la loi « One Big Beautiful Bill » a créé de nouvelles exigences de conformité qui allongent les délais de financement et limitent les capitaux disponibles. Les investisseurs en capital-investissement exigent désormais une vérification renforcée des activités du projet par des tiers , ce qui rallonge le processus de financement et le rend plus coûteux.
Réponse et adaptation du marché
Malgré ces défis, les marchés s'adaptent : les volumes mondiaux de prêts pour le financement de projets ont augmenté de 32 % au premier semestre 2025, pour atteindre 207,5 milliards de dollars. Cette croissance s'est toutefois concentrée en grande partie sur les centres de données et les projets de GNL plutôt que sur le développement commercial au sens large. Les marchés du crédit privé ont enregistré des investissements records dans certaines régions, même si les tendances de croissance suggèrent une expansion sélective plutôt que généralisée.
L'idée clé est que, dans le contexte actuel, un financement de projet réussi exige une plus grande sophistication, une gestion des risques plus rigoureuse et une plus grande flexibilité dans les structures de transaction. Les projets qui auraient pu être financés de manière simple il y a trois ans nécessitent désormais une prise en compte plus attentive de multiples facteurs de risque et des solutions de financement plus créatives.
Perspectives d'avenir: Implications stratégiques
Alors que nous avançons vers le reste de l’année 2025, les experts du secteur estiment que plusieurs tendances devraient persister :
Diligence raisonnable renforcée : attendez-vous à des délais plus longs pour les approbations de financement, car les prêteurs effectuent des évaluations des risques plus approfondies, notamment en ce qui concerne la résilience de la chaîne d'approvisionnement et l'exposition géopolitique.
Exigences en fonds propres plus élevées : L’époque des structures de financement de projets à fort effet de levier est peut-être révolue. Les promoteurs devraient prévoir des apports en fonds propres supérieurs de 20 à 30 % aux niveaux d’avant 2025.
Sources de capitaux alternatives : La capacité de prêt des banques traditionnelles est limitée, ce qui crée des opportunités pour les prêteurs alternatifs, les fonds de crédit privés et les structures de financement innovantes.
Sélectivité géographique : les projets situés dans des régions dotées d’environnements réglementaires stables et de chaînes d’approvisionnement diversifiées bénéficieront de primes de financement par rapport à ceux situés dans des zones où le risque perçu est plus élevé.
Conclusion: L'excellence par l'expertise
Le paysage du financement de projets de 2025 exige plus que des approches traditionnelles : il requiert une connaissance approfondie du marché, des capacités d'évaluation des risques sophistiquées et une capacité à résoudre les problèmes de manière créative. Si le contexte actuel présente des défis importants, il offre également des opportunités à ceux qui comprennent comment appréhender la complexité en tant que concept général.
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**Cette analyse est basée sur une recherche approfondie des données de marché, des rapports bancaires et des publications réglementaires en vigueur en août 2025. Les conditions du marché sont susceptibles de changer.
