Financement De Projets Résidentiels Et De Logements Locatifs: Pourquoi Cette Catégorie d’Actifs Est Encore Financée (Canada et Amérique du Nord)
- MJ Furey
- il y a 4 jours
- 12 min de lecture
Les projets résidentiels et de construction de logements locatifs (BTR) continuent d'attirer des capitaux en 2025, malgré la hausse des taux d'intérêt, le durcissement des critères d'octroi de crédit et l'inflation des coûts de construction. La pénurie structurelle de logements, la forte demande locative et un contexte politique et institutionnel favorable maintiennent cette catégorie d'actifs « finançable » alors que d'autres types de produits stagnent.
Pour les promoteurs de taille moyenne, le capital reste disponible, mais les exigences sont plus élevées. Les prêteurs et les organismes de crédit spécialisés se concentrent sur cinq aspects : l’absorption, la prélocation, la protection contre les dépassements de coûts, les fonds propres (25 à 35 %) et la solidité du promoteur. Le Canada ajoute un sixième critère déterminant : l’admissibilité au programme de la SCHL.
1. Facteurs Structurels Favorables : Pourquoi Les Prêteurs Privilégient Toujours Le Logement et Le BTR ("Build-to-Rent")
Au Canada comme aux États-Unis, le problème fondamental est la pénurie de logements. La SCHL estime que le nombre de mises en chantier doit atteindre 430 000 à 480 000 unités par année d’ici 2035 pour rétablir l’abordabilité, contre environ 250 000 aujourd’hui. Le Canada fait face à un déficit structurel d’environ 2,6 millions de logements d’ici 2035, et l’Accord national sur le logement prévoit la construction de 2,2 millions de nouveaux logements locatifs d’ici 2030, soit environ 38 % de l’offre totale de nouveaux logements. Aux États-Unis, la pénurie de logements est estimée à 4,3 millions d’unités, tandis que les prix des maisons et les coûts hypothécaires rendent l’accession à la propriété inaccessible à une grande partie de la population.
Les programmes BTR et PBR visent directement à combler ce déficit. Les résultats sont éloquents : aux États-Unis, le financement institutionnel BTR est passé d’environ 10 milliards de dollars en 2020 à 58 milliards de dollars en 2024, et devrait atteindre 70 milliards de dollars en 2025. Au Canada, la SCHL est devenue la pierre angulaire du financement de la construction locative, soutenant 88 % des nouveaux projets d’appartements PBR mis en chantier en 2024, contre seulement 5 % en 2017.
Les communautés BTR stabilisées offrent des indicateurs attrayants pour les prêteurs, notamment des taux d'occupation élevés, des durées de location plus longues et des taux de capitalisation et de TRI compétitifs, ce qui en fait un investissement intéressant malgré la hausse des taux et le durcissement des normes.
2. Boom Des Emprunts Hypothécaires Au Canada: La SCHL Devient De Facto Un « Prêteur Principal »
Au Canada, le secteur de la construction locative est aujourd’hui principalement marqué par la construction d’immeubles locatifs à vocation spécifique, en collaboration avec la SCHL. Le nombre de mises en chantier d’immeubles locatifs à vocation spécifique a presque quadruplé au cours de la dernière décennie. Les appartements représentent désormais 81,1 % de tous les logements en construction (393 154 unités au troisième trimestre de 2025), et le nombre de mises en chantier d’unités locatives devrait atteindre environ 106 000 en 2025, un record. L’ampleur de l’implication gouvernementale est remarquable : les programmes de la SCHL (MLI Select, ACLP/RCFI) soutiennent 88 % des nouvelles mises en chantier d’appartements à vocation spécifique, et, à la mi-2025, le Programme de prêts à la construction d’appartements avait engagé 24,9 milliards de dollars pour plus de 63 500 logements locatifs, portant la capacité totale de prêts à plus de 55 milliards de dollars.
Parallèlement, le développement des copropriétés est au point mort. Toronto s'achemine vers son plus faible nombre annuel de mises en chantier de logements en 30 ans, avec une baisse de 60 % des mises en chantier de copropriétés au premier semestre 2025, et Vancouver accuse un recul de 13,4 % sur un an. Cette divergence explique pourquoi le financement BTR/PBR reste pertinent : les politiques, les capitaux et l'adéquation produit-marché sont alignés, tandis que les projets de copropriétés dépendant des préventes peinent à convaincre les acheteurs et à obtenir des prêts plus rapidement. Pour les promoteurs, cela signifie que le BTR/PBR représente une voie de financement nettement plus accessible que le développement axé sur l'accession à la propriété dans la plupart des marchés canadiens.
3. Modélisation Du Taux d'Absorption: Un Élément Essentiel Du Dimensionnement Des Prêts
L'analyse du taux d'absorption est l'élément le plus crucial dans l'évaluation des financements de construction. Ce taux mesure la rapidité avec laquelle les logements locatifs sont loués sur un marché donné, exprimé en mètres carrés ou en unités par mois/trimestre. Pour les prêteurs, cet indicateur détermine le délai entre la fin des travaux et la stabilisation du taux d'occupation, et donc la probabilité de remboursement du prêt de construction.
Composantes clés du modèle :
Analyse de l'absorption nette : les prêteurs exigent une analyse de l'absorption nette (surface louée moins surface libérée) plutôt que de l'absorption brute. Un marché peut afficher une forte activité locative brute tout en subissant simultanément des départs de locataires, masquant ainsi une faiblesse sous-jacente.
Analyse concurrentielle de l'offre : L'étude de marché doit recenser tous les projets concurrents dans un rayon de 16 kilomètres, y compris les unités en construction. Les organismes de financement les plus expérimentés testeront la robustesse des hypothèses d'absorption en les confrontant à des scénarios de livraison simultanée de projets concurrents.
Facteurs de la demande : La croissance démographique, la création d’emplois et le taux de formation de nouveaux ménages doivent soutenir l’absorption prévue. Dans le secteur du logement locatif non rentable (BTR), les prêteurs examinent plus particulièrement les caractéristiques démographiques des familles et la qualité des établissements scolaires, car les familles avec enfants constituent la principale catégorie de locataires.
Antécédents historiques : les performances locatives réelles des propriétés comparables constituent le point de référence le plus fiable. Des services de données comme CoStar et Metrostudy permettent aux promoteurs de documenter l’absorption historique sur le sous-marché ciblé.
4. Préventes vs. Prélocations: Pourquoi Les Logements Locatifs Neufs l’Emportent Sur Les Copropriétés
La prime de réduction des risques
La pré-location constitue une preuve tangible de la demande du marché. Contrairement aux projections spéculatives, les contrats de location signés démontrent que des locataires sont disposés à payer les loyers prévus pour le produit proposé. Les prêteurs exigent souvent des objectifs de pré-location comme condition de financement, notamment pour les projets situés sur des sous-marchés non éprouvés ou portés par des promoteurs moins expérimentés.
Exigences typiques en matière de pré-location :
Financement des prêts à la construction : De nombreux prêteurs exigent une pré-location de 10 à 20 % avant le financement initial, avec des exigences d’étapes clés (par exemple, 50 % pré-loués avant le déblocage final).
Conversion du financement permanent : Les prêts de construction en prêts permanents nécessitent généralement un taux d'occupation de 85 à 90 % avant la conversion aux conditions de financement permanent.
Tarification des taux d'intérêt : Des niveaux de pré-location plus élevés peuvent permettre d'obtenir des tarifs plus avantageux, car le risque pour le prêteur diminue avec l'acceptation démontrée du marché.
Stratégies pour atteindre les objectifs de pré-location
Lancement marketing anticipé : Commencez la commercialisation 6 à 9 mois avant la livraison. Des rendus de haute qualité, des visites virtuelles et des visites de maisons témoins permettent d’obtenir des engagements précoces.
Mesures incitatives à la location : Des avantages (un mois gratuit, dépôts de garantie réduits) accélèrent la location rapide des locaux. Intégrez ces coûts au budget de développement.
Partenariats d'entreprise : Impliquez les employeurs locaux dans la mise en place de programmes de logements pour leurs employés. Un seul accord d'entreprise peut garantir plusieurs logements.
Équipe de location professionnelle : Les opérateurs BTR expérimentés, disposant d’une infrastructure de location établie, peuvent accélérer considérablement l’absorption par rapport aux équipes internes.
5. Dépassements De Coûts et Réserves Pour Imprévus: Le Nouvel Impératif Non Négociable
Les prêteurs sont devenus inflexibles quant aux provisions pour imprévus et aux réserves d'intérêts. Les fourchettes standard reflètent la complexité du projet : les projets résidentiels simples bénéficient généralement d'une provision de 5 à 7 % des coûts directs, les immeubles multifamiliaux de moyenne hauteur de 7 à 10 %, les projets complexes ou de grande envergure de 10 à 15 %, et les rénovations ou transformations importantes peuvent atteindre 10 à 20 %. Au Canada, en particulier, de nombreux prêts à la construction en 2025 exigent désormais une provision de 10 à 15 % en raison de la récente volatilité des prix des matériaux et de la main-d'œuvre.
La SCHL a également officialisé cette protection. Lorsque le cautionnement traditionnel est écarté, le programme exige une garantie alternative (généralement une lettre de crédit irrévocable ou un nantissement) équivalant à au moins 10 % des coûts directs. La provision pour intérêts est calculée à l'aide d'une formule simple (50 % du montant du prêt multiplié par le taux d'intérêt, divisé par 12, puis multiplié par le nombre de mois de construction), ce qui correspond approximativement au solde moyen impayé pendant la période de décaissement progressif. En pratique, les prêteurs préfèrent de plus en plus observer une marge supérieure au calcul théorique de la provision, souvent présentée comme un poste distinct intitulé « provision pour intérêts » dans le pro forma du projet.
Les promoteurs de projets de taille moyenne doivent présenter leurs provisions pour imprévus de manière détaillée, poste par poste, en précisant leurs sources et leurs utilisations : coûts directs, coûts indirects et réserve d’intérêts, chacun étant clairement lié à la volatilité récente des coûts et aux dépassements de coûts de projets comparables. Ils doivent également indiquer explicitement comment les dépassements seront financés : apports en fonds propres, financement mezzanine subordonné ou garanties. Cette transparence témoigne de la confiance des prêteurs et facilite le processus d’analyse de crédit.
6. Prévisions En Matière d'Équité: 25 à 35 % Est La Nouvelle Norme
Les promoteurs sont confrontés à des exigences de fonds propres nettement plus élevées. Les prêteurs traditionnels de premier rang visent désormais un ratio prêt/coût ou prêt/valeur de 70 à 75 %, en forte hausse par rapport aux 80 à 85 % du cycle de marché précédent, ce qui implique des apports en fonds propres de 25 à 30 %. Certaines banques exigent 35 % ou plus de fonds propres pour les constructions neuves, notamment pour les promoteurs moins expérimentés ou sur les marchés secondaires. Au Canada, la plupart des banques privées et traditionnelles financent jusqu'à 75 % du coût de construction, laissant 25 % de fonds propres aux promoteurs.
Apport en capital foncier
Les promoteurs propriétaires du terrain peuvent souvent l'utiliser comme apport en capital. Si le terrain est détenu depuis plus de 12 mois, les prêteurs prennent généralement en compte sa valeur marchande estimée (plutôt que son coût d'acquisition) pour le calcul des fonds propres requis. Cela peut réduire considérablement l'apport initial exigé des promoteurs.
Exemple : Pour un projet d’un coût total de 50 millions de dollars nécessitant 25 % de fonds propres (12,5 millions de dollars), un promoteur disposant de 8 millions de dollars en fonds propres fonciers n’aurait besoin que de 4,5 millions de dollars de fonds propres supplémentaires. Cette structure est particulièrement avantageuse pour les promoteurs ayant acquis les terrains dans des conditions de marché plus favorables.
7. Le Crédit Privé Accède À Des Postes De Direction
La transformation structurelle du financement de la construction
L'évolution la plus marquante du financement de la construction au cours de la dernière décennie a été l'émergence du crédit privé comme principale source de dette senior. Les actifs de crédit privé sous gestion ont atteint 1 700 milliards de dollars à l'échelle mondiale en 2025 et devraient dépasser les 5 000 milliards de dollars d'ici 2029. Ces capitaux sont de plus en plus investis dans l'immobilier, notamment dans le financement de la construction et le financement transitoire, secteurs où les banques traditionnelles se sont retirées.
Les pressions réglementaires (notamment les exigences de fonds propres de Bâle III, les dispositions de la loi Dodd-Frank et les répercussions des faillites de banques régionales en 2023) ont rendu les banques de plus en plus prudentes vis-à-vis des prêts à la construction. Résultat : les prêteurs privés représentent désormais environ 40 % des nouveaux prêts immobiliers commerciaux, les prêts à la construction et les prêts relais constituant une part croissante de cette activité.
Comparaison du crédit privé et du financement bancaire traditionnel
Facteur | Banque traditionnelle | Crédit privé |
Calendrier de clôture | 60 à 90 jours et plus | 14 à 45 jours |
Certitude d'exécution | Sous réserve des modifications apportées par le comité ou le marché | Forte certitude une fois les conditions convenues |
Taux d'intérêt | SOFR + 225–350 bps | SOFR + 350–550 bps |
Effet de levier (LTC) | 60 à 70 % | 70 à 80 % |
Flexibilité | Structures rigides, lourdes en matière de conventions | Négociable, axé sur la relation |
Profil de l'emprunteur | Exigences strictes en matière de crédit et d'expérience | Axé sur les négociations, flexible sur le profil |
Quand le crédit privé est judicieux
Le coût plus élevé du crédit privé se justifie souvent dans les cas où le risque d'exécution ou le facteur temps sont primordiaux :
Acquisitions urgentes : acquisitions de terrains ou de portefeuilles avec des délais très courts, pour lesquelles le financement bancaire ne peut être finalisé à temps.
Transition vers la stabilisation : projets nécessitant un financement de construction avec la possibilité de s’étendre jusqu’à la mise en location.
Besoins de levier financier plus élevés : Les promoteurs qui recherchent un financement LTC de 75 à 80 % que les banques refusent de fournir.
Structures complexes : projets comportant une dette subordonnée, des actions privilégiées ou d’autres éléments de structure du capital.
Problèmes liés au profil de l'emprunteur : promoteurs ayant des antécédents de crédit entachés, un historique limité ou une propriété de nationalité étrangère.
8. Contexte Des Taux d'Intérêt Au Canada: Un Contexte Favorable et Tranquille
Le cycle d'assouplissement monétaire du Canada en 2025 a discrètement amélioré la faisabilité du marché immobilier, malgré des exigences de capitaux toujours rigoureuses. Le taux directeur de la Banque du Canada s'établissait à environ 2,25 % en octobre 2025. Les meilleurs taux hypothécaires fixes à 5 ans avoisinaient les 3,74 %, tandis que les taux variables se situaient à 3,45 %. Les prêts à la construction devraient afficher des taux d'intérêt entre 5 et 6 % en 2025, contre 6 à 7 % en 2023.
L'avantage financier est significatif. La baisse des charges d'intérêts améliore les ratios de couverture du service de la dette et le rendement des coûts, compensant ainsi en partie l'impact négatif de la forte hausse des coûts et du prix des terrains qui caractérise le marché de la construction depuis 2022. Les prêteurs restent prudents dans leurs analyses et exigent les fonds propres et les provisions pour imprévus mentionnés précédemment, mais un taux d'intérêt plus bas offre aux opérations de construction de logements neufs (BTR) et de logements en copropriété (PBR) bien structurées une marge de manœuvre accrue pour atteindre les seuils de couverture actuels. Pour les promoteurs qui prévoient des démarrages de chantier en 2025, ce contexte de taux représente un véritable avantage par rapport aux taux de construction de 6 à 7 % observés en 2023-2024, même si l'impact net sur la faisabilité du projet dépend des coûts locaux et de la structure de fonds propres mise en place.
9. Antécédents Du Commanditaire et Indicateurs De Souscription
Face à une forte demande de capitaux et à des règles de crédit plus strictes, l'identité des emprunteurs importe presque autant que la nature des constructions. Les garanties d'achèvement et de remboursement restent assorties d'un recours intégral pendant la construction ; elles passent généralement à un régime sans recours après stabilisation et atteinte des ratios cibles de couverture du service de la dette.
S'orienter dans le marché actuel
Le contexte financier de 2025 privilégie la préparation, les hypothèses réalistes et des fondamentaux solides. Points clés à considérer :
Anticipez : entamez les discussions avec les prêteurs au moins six mois avant la date de clôture prévue. Les marchés financiers sont concurrentiels et une vérification préalable approfondie prend du temps.
Établissez des relations : les relations avec les prêteurs sont des atouts. Une communication régulière (même en dehors des opérations en cours) place les promoteurs en position favorable lorsque des opportunités se présentent.
Envisagez des structures hybrides : un prêt bancaire de premier rang associé à un financement mezzanine ou à des capitaux propres privilégiés provenant d’une source de crédit privée peut optimiser le coût global du capital tout en atteignant l’effet de levier souhaité.
Hypothèses du test de résistance : Les prêteurs modéliseront des scénarios défavorables. Les promoteurs doivent s’attendre à des questions concernant les hausses de taux d’intérêt, les retards de construction et les difficultés de commercialisation.
Points Clés Pratiques Pour Les Commanditaires Du Marché Intermédiaire
Le développement résidentiel et de logements locatifs neufs (BTR) reste finançable sur le marché actuel, mais le succès du financement repose sur la compréhension du point de vue des prêteurs concernant l'absorption, la pré-location, les réserves, les fonds propres et l'évolution du rôle du crédit privé. Les facteurs structurels favorables à la demande de logements locatifs sont bien réels : l'accessibilité au logement a atteint des niveaux historiquement bas, le taux d'accession à la propriété est en baisse et les ensembles locatifs construits à cet effet répondent à un besoin réel du marché.
Pour les promoteurs de taille moyenne, l'obtention de financement repose sur une préparation minutieuse, une analyse de risques réaliste et une grande flexibilité quant aux sources de capitaux. Les promoteurs qui réussiront seront ceux qui présenteront des projets bien documentés, prenant en compte (plutôt que d'ignorer) les risques inhérents au développement, tout en démontrant la solidité du marché, la capacité d'exécution et l'engagement financier nécessaires pour inspirer confiance aux prêteurs.
Les capitaux sont disponibles. La question est de savoir si votre projet et votre équipe peuvent répondre aux exigences.
À propos d'Amimar International Inc.
Amimar International Inc. est une firme de conseil canadienne spécialisée dans le financement de projets et le crédit privé. Établie à Montréal et à Toronto, elle accompagne des entreprises de taille moyenne dans leurs projets de 5 à 200 millions de dollars, notamment dans les secteurs de l'immobilier , de l'hôtellerie , de l'énergie , des infrastructures industrielles et du financement de la valorisation énergétique et du recyclage des déchets . Forte de plus de 25 ans d'expérience opérationnelle et de plus de 4,8 milliards de dollars en services de conseil transactionnels, Amimar International Inc. offre un soutien complet, incluant le développement de projets, la vérification diligente commerciale, l'étude de faisabilité, l'évaluation des risques et l'optimisation du capital. Contactez-nous dès aujourd'hui pour démarrer votre projet.
